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關于進一步規范商品房銷售行為的通知
發布時間:2018-08-15 00:00 來源: 河南省住房和城鄉建設廳

各省轄市、省直管縣(市)住房和城鄉建設委(局)、房地產管理局(中心),鄭州航空港經濟綜合實驗區市政建設環保局:
根據《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》建房〔2010〕53號、《住房城鄉建設部關于進一步規范房地產開發企業經營行為和維護房地產市場秩序的通知》(建房〔2016〕223號)和國家發改委等31部門《關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》的通知(發改財金〔2016〕1206號)精神,為進一步規范全省商品房銷售行為,維護房地產市場交易秩序,保護購房群眾合法權益,現就進一步規范商品房銷售行為有關問題通知如下:
一、加強商品房預售許可管理
房地產開發企業申請商品房預售許可,必須將符合預售條件的樓幢一次性申報,嚴禁以分批、拆零等方式進行申報,拖延上市銷售時間。取得商品房預售許可證后,要嚴格按照已申報《商品房預售方案》中的時限對外公開銷售。無故更改、拖延開盤時間的,當地房地產主管部門可責令限期改正,逾期未改正的,可限制項目網簽。
房地產開發企業不得隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可,一經發現,當地房地產主管部門可依法責令停止預售,撤銷商品房預售許可,并移交城市管理綜合執法部門按照有關規定處理。
二、加強商品房銷售現場管理
房地產開發企業銷售商品房,應在銷售現場公示以下信息:
1. 企業工商營業執照、房地產開發資質證書、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證或不動產權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。委托代理銷售的,還應公示商品房銷售委托書;
2. 所有房源銷售價格和銷控表。包括每套商品房建筑面積、套內面積、銷售價格及銷售狀態(已銷售、已認購、在售)等情況。
3. 經審定的建設工程設計方案總平面圖、房產測繪成果報告、戶型詳圖、前期物業服務合同和商品房買賣合同示范文本等材料;
4. 商品房預售資金監管銀行名稱和賬號;
5. 銷售房屋已經在建工程抵押的情況說明以及抵押權人同意銷售抵押房屋的證明材料;
6. 委托銷售代理機構的授權委托書和委托范圍、時限;
7. 房管、物價、工商、城市管理綜合執法等監管部門的舉報電話。
各級房地產主管部門要在項目開盤銷售前,對房地產開發企業銷售現場進行檢查,不符合公示要求的,責令限期整改,整改不到位或拒絕整改的,可暫停項目網簽。
三、加強商品房銷售行為監管
房地產開發企業不得有下列違法違規銷售行為:
1. 未取得預售許可證或將不符合商品房銷售條件的開發項目對外銷售,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或變相收取定金、預訂款、誠意金等費用;
2. 將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再向他人銷售,損害購房人合法權益;
3. 采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,采用售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房以及分割拆零銷售商品住宅;
4. 未按規定使用商品房預售款項;
5. 未在商品房預售廣告中載明商品房預售證號;
6. 商品房銷售不執行明碼標價制度,不實行一房一價、一套一標,收取標價以外的未標明費用甚至高于備案申報價格進行銷售;
7. 捂盤惜售或者變相囤積房源,達到商品房預售條件,不及時辦理預售許可證;取得預售許可后不在10天日內一次性公開全部房源信息并進行銷售;同一個商品房預售許可證,采取分樓幢、分單元、分層等方式開盤銷售;不公示銷售進度控制表,特別是已取得預售許可、尚未售出的房屋數量和價格情況;
8. 以私下內部認籌、排號等方式蓄客,通過集中選房、網上選房或者發布虛假房源和價格信息,捏造、散布開盤售罄、封盤漲價、地王樓王、政策變化等不實信息以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作,哄抬房價,擾亂市場秩序;
9. 以捆綁搭售或者附加條件等方式銷售商品房,限制購房人合法權利;
10. 向不具備購房資格的對象出售商品住房,或者誘導、教唆、協助購房人偽造資料規避限購政策;
11. 未進行征信審查,收取預訂款或者向購房人承諾可按揭貸款購房;
12. 采取“電商”等合作模式,通過第三方在網簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費”、“會員費”、“信息咨詢費”等費用;
13. 實行“零首付”購房,或采用“首付貸”“首付分期”等形式違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款;
14. 另設其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款(包括預訂款、首付款、按揭貸款等);
15. 限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款;
16. 銷售中存在的其他違法違規行為。
各級房地產主管部門要加強對商品房銷售行為的監管。發現房地產開發企業存在第1—6條行為的,由當地房地產主管部門以及城市管理綜合執法部門按照《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等法律、法規、規章的規定,依法進行處罰,或交由其他部門依法調查處理;發現房地產開發企業存在7-16條行為的,根據情節輕重,由當地房地產主管部門采取約談企業負責人并責令限期改正、整改到位前暫停網簽、典型案例曝光等方式進行處置。對存在多種違法違規行為且情節惡劣、拒不整改或逾期整改不到位的,列入嚴重違法失信企業名單,并抄送工商、國土資源、物價、金融等監管部門,實施聯合懲戒。違法違規行為應由其他部門處理的,及時依法進行移交。
四、規范房地產經紀機構服務行為
房地產開發企業實行商品房代理銷售的,應當委托具有企業法人資格的房地產經紀機構代理。房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標準在銷售場所顯著位置公示;額外提供的延伸服務項目,需事先向當事人說明,并在委托合同中明確約定。房地產經紀機構和執業人員在開展經紀業務時,不得炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易,不得發布虛假信息和未經核實的信息,不得代收代管甚至非法侵占、挪用客戶交易資金,不得提供“首付貸”等其他金融服務,不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,誘導或迫使購房人接受商品或服務價格。銷售代理機構存在上述違法違規行為的,各地房地產主管部門可責令限期整改,計入中介行業信用檔案,情節嚴重的進行公開通報曝光,涉嫌違法犯罪以及涉黑涉惡問題移交司法機關處理。
五、工作要求
(一)加強監督檢查。各級房地產主管部門要加強商品房銷售行為的監管和指導,加大日常巡查檢查力度,督促監督房地產開發企業和相關代理銷售機構嚴格按照國家法律法規政策,依法組織開展商品房銷售活動。
(二)強化溝通聯動。各級房地產主管部門要加強與工商、物價、城市管理綜合執法等部門的溝通交流,及時對轄區內房地產銷售違法違規行為進行查處移交,并加強信息公開共享,共同營造良好有序的房地產市場環境。
(三)加強宣傳引導。各地房地產主管部門要主動加強與新聞媒體溝通,加大宣傳、及時發聲,穩定市場預期,營造良好輿論氛圍,引導群眾理性購房。積極引導新聞媒體客觀報道、正面宣傳我省房地產市場形勢和相關政策,防范不實報道引發房地產市場出現較大波動,造成不良社會影響。

2018年7月2日


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